Congelamiento de precios, prórroga de contrato y suspensión de desalojos.
(Por Xoana García / Abogada)
El 29 de Marzo del año corriente, entre otras tantas medidas que se han tomado en este periodo, se dictó el DECRETO 320/2020 relativo a la protección de los inquilinos y los alquileres. El mismo establece que quedan congelados los precios de los contratos de alquiler correspondientes al mes de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020.
Ahora bien, ¿Qué tipos de contratos de locación de inmuebles son alcanzados?1) Los destinados a vivienda única urbana o rural. 2) Habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares. 3) Destinados a actividades culturales y/o comunitarias. 4) Rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, 5) Alquilados por Monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, 6) Alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, 7) Alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES, 8) Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
Si había un ajuste previsto durante este periodo, la diferencia entre el monto pactado y el que corresponda pagar por el congelamiento deberá ser abonada en tres cuotas, y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con el alquiler correspondiente al mes de octubre.
Y entonces… ¿Se puede dejar de pagar el alquiler? No. El decreto no suspendió el pago de alquileres. Quién no pueda pagar acumulará una deuda que deberá saldar a partir de octubre. Podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. De todas formas, en el caso de no poder abonar el alquiler, NO SE PUEDE DESALOJAR HASTA EL 30 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO CORRIENTE.
El decreto en sus artículos establece: “muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.
En este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación.
Ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.
¿Qué pasa con los garantes?
Hasta el 30 de septiembre o hasta que venza la prórroga, también se prorrogará las obligaciones del fiador aun cuando el fiador no haya dado un nuevo consentimiento (Art. 5).
De todo lo mencionado, solo se contempla una sola excepción: quedan excluidos del congelamiento del precio del alquiler los contratos de locación, cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. En estos casos, hay que ver si el locador tiene menos ingresos que el inquilino, y si es así, el inquilino deberá si o si pagar lo pactado y no se verá favorecido por este decreto. Es necesario comparar ambos ingresos para poder determinar quién es el que se ve más afectado por la pandemia y se acordará entre partes una solución al problema cuando ambos se vean perjudicados.
